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改善优质房企资产负债表 房地产风险化解再提速******

　　事关房地产融资、结构性货币政策工具、重点领域金融服务等，再迎监管进一步发声。1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，研究部署落实金融支持稳增长有关工作。其中，包括政策性和开发性银行、各国有商业银行、部分股份制商业银行主要负责人均参加了会议。

　　保持房地产融资平稳有序

　　会议要求，人民银行、银保监会、各主要银行要全面贯彻落实党的二十大和中央经济工作会议精神，保持对实体经济的信贷支持力度，加大金融对国内需求和供给体系的支持，做好对基建投资、小微企业、科技创新、制造业、绿色发展等重点领域的金融服务，保持房地产融资平稳有序，推动经济运行整体好转，为全面建设社会主义现代化国家开好局、起好步，提供有力的金融支持。

　　针对重点领域金融支持，会议指出，各主要银行要合理把握信贷投放节奏，适度靠前发力，进一步优化信贷结构，精准有力支持国民经济和社会发展重点领域、薄弱环节。

　　其中包括，要加强跟踪监测，及时跟进政策性开发性金融工具配套融资，延续发挥好设备更新改造专项再贷款和财政贴息政策合力，力争形成更多实物工作量；要继续用好碳减排支持工具、支持煤炭清洁高效利用专项再贷款、科技创新再贷款、交通物流专项再贷款等结构性货币政策工具，不断完善对重点领域和薄弱环节的常态化支持机制；用好普惠小微贷款支持工具等优惠政策，加力支持小微市场主体恢复发展；此外，当前还要全力支持重点医疗物资生产保供企业的合理资金需求。

　　资产负债表回归安全区间

　　值得一提的是，会议再次提及房地产问题时，基调仍与此前一致，要全面贯彻落实中央经济工作会议精神，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　同时，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

　　“此次会议最大的亮点在于，提出了资产负债表优化的四项行动，这也说明，资产负债表优化的工作正进入实质操作阶段。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进说道，资产激活意味着要把房地产企业的各类资产进行盘活，包括待开发的土地和待出售的房产、预售资金的加快回笼、资产证券化的加快推进、REITs产品等模式的加快介入、现金流的持续改善等内容。

　　负债接续则意味着后续对于负债的工作要加快清理，包括负债的展期、债转股、资产出售以清偿债务等工作；权益补充意味着后续要鼓励各类优质企业积极做战略投资者，包括央国企、保险公司等企业，同时会强调对于企业资本金的注入和确保资金状况的稳健；预期提升意味着要不断修复投资者对于中国房企的看法，尤其是各类金融机构企业。严跃进认为，要不断减少企业违约的风险，同时强化今年房企销售的目标值，进而促进“金融-房企-销售市场”等渠道的顺畅。

　　加大住房租赁金融支持

　　会议还强调，要配合有关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，积极提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益。要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。

　　要因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服务，推动加快建立“租购并举”住房制度。

　　“会议释放继续落实好稳楼市一揽子政策措施，促进房地产平稳健康发展，有助于提振房地产信心。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华告诉北京商报记者，随着国内经济稳步复苏，就业和收入改善，稳楼市政策落地见效，市场信心回暖，楼市需求复苏向供给端传导，后续楼市需求有望加快恢复。

　　另外，业内也认为，满足合理的改善性需求，是下一步稳定房地产市场、扩大内需的重要方面。正如中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任秦虹指出，2022年，影响房地产需求的三大因素，主要是正常市场总量下台阶、三年疫情影响导致老百姓失业和减薪，对收入预期的不稳定以及供给端风险不断爆雷。

　　在秦虹看来，随着近期密集出台的一系列关于房地产的融资支持性政策，2023年房地产企业有望回归常态。总体而言，房地产调控要做好保障性住房的建设，完善房地产市场的基础性制度；同时尽可能尊重市场，此外，也要支持新发展阶段房地产企业新模式形成，改变过去高负债、高杠杆、高周转的传统模式。

专访瑞银全球经济和策略研究主管：全球利率即将见顶，通缩风险远超预期******

　　步入2023年，随着疫情形势的变化，全球经济似乎出现转折点。与此同时，美联储即将开启2023年的首次加息。

　　瑞银全球经济和策略研究主管及首席经济学家卡普坦(Arend Kapteyn)于近期接受第一财经记者的独家专访时表示，当前，发达国家加息进程已完成80%，还有一两个季度就会结束加息周期，因加息效果具滞后性，经济疲弱尚未完全体现。大类资产方面，他对全球楼市、美股、科技板块等资产前景也作出了预测。

　　在加入瑞银之前，卡普坦曾在德意志银行管理欧洲、中东及非洲地区(EMEA)宏观研究和外汇策略，也曾担任国际货币基金组织(IMF)资深经济学家，他于荷兰中央银行开启其职业生涯，在货币和经济政策部门担任经济学家。

　　2023年全球经济三大预测

　　第一财经：能否说说你对2023年全球经济的三大预测？

　　卡普坦：首先，全球将进入一个比市场预期更为通缩的环境，目前的共识是，通胀将顽固停留在央行目标之上约一个百分点，但我们认为，今年年末时通胀就可达到甚至低于央行目标；第二个预测是全球将陷入衰退，我们认为市场尚未真正为衰退定价；第三个预测有关央行如何回应上述两点，我们预期，全球央行尤其是美联储将采取有力行动，加息幅度将比市场定价的高出几个百分点。

　　第一财经：2023年全球经济将呈现何种形态？

　　卡普坦：经济重启利好逐步消退，欧洲能源前景仍不明朗，就业市场供应短缺，货币政策持续紧缩，以及实际工资下降都在拖累经济增长，在瑞银追踪的32个经济体当中，预计有13个经济体今年底前将录得至少两个季度的经济萎缩，接近“全球衰退”的定义。

　　央行紧缩政策施压令经济停滞不前，且紧缩的大部分影响尚未完全显现，因此我们预计，2023年全球GDP增速为2.2%，剔除疫情和全球金融危机时期，该增速是自1993年以来的最慢，不过我们并不预期将有重大金融危机的发生。

　　第一财经：瑞银预期美国经济今明两年将接近零增长，在一众华尔街大行中较为看空。为什么？

　　卡普坦：我们预期美国经济或于二季度进入衰退。美国是全球少数几个未有采取任何实际措施，帮助家庭应对通胀冲击的国家之一，与其他国家消费者相比，美国民众要苦恼得多，储蓄率已不及疫情前的1/2水平，超额储蓄存量正以每年1万亿的速度减少，信用卡借贷也在增长，看起来不可持续。我们还看到资本支出下滑甚至收缩，住宅投资锐减，减速比以往任何一个加息周期都要快。叠加仍在进行的加息举措，我们可能会在二季度开始见到就业人口负增长。

　　值得留意的是加息效果的滞后性及其重大影响，据以往经验，美联储每加息100个基点，经济产出就会减少约100个基点，几乎一比一对应关系。美联储试图将利率升至5%，因此还有很多经济疲弱尚未在数据中反应。

　　第一财经：中国重启对全球经济意味着什么？后疫情时期，中国的增长动力在哪里？

　　卡普坦：2月起，中国经济尤其是消费方面将快速回升，对全球来说，最重要的潜在影响是能源需求上升，对全球旅游业也有积极作用，泰国、日本、澳大利亚、欧洲将会受惠。

　　房地产行业改善将提振中国经济，该板块去年或拖累经济增长3.5个百分点，今年预计只会拖累0.5个百分点。展望未来，待疫情形势稳定，中国经济将更倚重消费，同时减少对房地产和出口的依赖，经济更趋平衡，在复苏后的未来几年，GDP增速约为5%，更具可持续性。

　　全球利率快将见顶

　　第一财经：美国楼市正经历二战后的第二大回调，澳大利亚房价创全球金融危机以来的最大年度跌幅，英国房地产市场正面临深度冻结风险。新一轮全球楼市崩盘是否将至？在目前的市场泡沫中，主要市场的房价会跌多少？

　　卡普坦：全球确实处于楼市调整，抵押贷款利率飙升带来的负面冲击为近50年之最，全球范围内，抵押贷款利率平均上升约3个百分点，经计算，将造成约15%的房价回调。值得一提的是，全球金融危机以来的全球楼市繁荣，持续时间创下纪录之最，而这一势头正在终结，故很容易放大振幅，发生30%的房价修正。不过，此次调整不同于2008～2009年时期的次贷危机，因其对资产负债表的损害程度不同。

　　另外，除了大家熟知的澳大利亚和英国，全球许多国家采取的是浮动抵押贷款利率，欧洲一大半国家的浮动利率比例要高于英国，这将加剧对楼市的威胁，加大居民消费压力，造成额外的通胀困扰。

　　第一财经：美联储是否接近紧缩周期的尾声？

　　卡普坦：大多数发达国家央行的加息进程已经完成80%，还有一两个季度就会结束加息。欧央行去年12月的鹰派表态令人意外，货币前景不甚清晰，美联储方面，我们预计未来还会加息两次，澳大利亚、英格兰等央行也接近尾声，因此全球利率快将见顶。

　　有别于主流观点，瑞银预期今年7月美联储就会首次降息。原因之一是通缩情况远超人们想象；其二，如果我们对于美国衰退的预测准确，就业市场的确出现岗位流失，货币立场将会完全扭转，要知道在过去40年中，美联储降息前，愿意承受一个月以上就业负增长的情况只发生过一次。因此，现在一切都取决于就业市场的走向。

　　美股尚未见底，科技股下半年反弹

　　第一财经：2022年美股创下2008年以来的最差年度表现，并且领跌全球大类资产，你认为美股是否已经见底？

　　卡普坦：这是当前最大的激辩之一，基于传统衰退模型，我们不认为美股已经见底，原因是当经济进入衰退，股市往往大幅下挫，企业盈利也需下调。我们认为，当前市场对盈利的预期偏高15%，而我们预测今年标普500指数成份股盈利将倒退11%。经济增长疲弱和企业盈利不振将拖累市场继续下探，预测标普500指数将于二季度低见3200点，可能至年底才会收复全年失地。

　　市场产生分歧的原因在于，一旦进入衰退环境，资产就可计入降息因素，降息可抵消盈利疲弱的利空。总体而言，我认为，形势好转之前可能会变得更糟。

　　第一财经：我很好奇你对“科技股已死”这一观点的看法，毕竟去年纳指首次录得四季连跌，苹果、微软、Alphabet和亚马逊等明星科技股都经历了2008年以来的最糟糕一年。

　　卡普坦：科技股最受利率走高打击，随着美联储政策有望转向，板块应该会在未来数月得到稳定，2022年的流动性冲击将在今年下半年逆转，提振科技股实现反弹、跑赢大盘，故科技股的疲弱只是暂时的。另一方面，科技股正处于估值修正周期，价格本身具有自我修正机制，一旦折让幅度足够大，那么对科技股的需求就会反弹，我们正在接近这一时刻。

　　第一财经：60/40股债投资组合策略在2022年经历了自全球金融危机以来的最大损失，一些分析师认为该策略今年有望回归，你怎么看？

　　卡普坦：我不认同，有以下几点原因。瑞银预计，今年固收产品将录得创纪录的回报，尽管加息周期即将结束并有可能转向，但利率水平相对于股票收益仍然很高，故股票吸引力不足。更重要的是，全球增长处于历史低位，从企业盈利角度来看，持有股票也不会让你获得很多回报。

　　今年，回归传统60/40股债投资策略还为时过早，如果你想优化投资组合降低波动，股债比例大约在35/65(即35%的股票配置和65%的债券配置)，如果还想获得更高收益，债券比例应该更高。整体而言，我们会高配固定收益产品，低配股票，不过对中国A股会增加敞口。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）